Tilgungsrechner – So passt der Hauskredit

In Deutschland wird wieder gebaut. Getrieben unter anderem durch die sehr niedrigen Bauzinsen, entscheiden sich mehr und mehr Familien fürs Eigenheim. Ohne Hauskredit ist das Ganze aber nur selten realistisch darstellbar.

Das Problem: Beim Baugeld muss alles auf den Punkt stimmen. Selbst auf den ersten Blick nur kleine Fehler – etwa bei der Tilgung – können sich über die Laufzeit potenzieren.

Ein Beispiel ist die Tilgung. Jeder Euro, den man hier nicht optimal investiert, kostet durch den Zins doppelt Geld.

Tilgungsrechner – die wichtigsten Fakten

Die Höhe der Tilgung bestimmt maßgeblich die Höhe der Finanzierungskosten.
Deshalb ist besonders bei der Tilgung auf den angemessenen Zinssatz zu achten.
Auch die Dauer bis zur Volltilgung eines Darlehens hängt vom Tilgungssatz ab.
Mit dem Tilgungsrechner kann man die Finanzierung an individuelle Gegebenheiten anpassen.
Der Tilgungsrechner hilft dabei, Budget und Rate aufeinander abzustimmen.

Tilgungsrechner: Nicht nur der Zinssatz ist entscheidend

Tilgungsrechner chartsBeim Thema Baufinanzierung haben viele Haushalte ein recht klares Bild im Kopf. Es geht in erster Linie darum, einen Immobilienkredit mit niedrigem Zinssatz zu finden. Auf den ersten Blick ist dieser Anspruch nachvollziehbar – und fällt derzeit auf fruchtbaren Boden.

Laut MFI-Zinsstatistik wurden im Februar 2016 im Neugeschäft Verträge mit durchschnittlich unter zwei Prozent ausgereicht. Aber: Der Zinssatz (hier sollte man übrigens in erster Linie auf den Effektivzins achten) spielt im Hinblick auf die Kreditkosten nicht allein eine Rolle.

Als Beispiel sollen zwei Darlehen mit gleichem Zinssatz und Darlehenssumme dienen. Beide unterscheiden sich aber in der Tilgung. Finanziert werden 100.000 Euro zu 1,94 Prozent. Im Tilgungsrechner wird von einer Volltilgung ausgegangen.

Beispiel Tilgungsrechner:

Kredit A Kredit B
Summe 100.000 Euro 100.000 Euro
Zinssatz 1,94 Prozent  1,94 Prozent
Tilgung 2 Prozent 4 Prozent
Kosten 21.690 Euro 11.617 Euro

Hier ist deutlich zu erkennen, dass im Tilgungsrechner die Tilgung erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten hat. Wie entsteht dieser krasse Unterschied aus dem Tilgungsrechner?

Tilgungsrechner: Mit der Tilgung schneller und billiger schuldenfrei

TilgungsrechnerMithilfe vom Tilgungsrechner sollte jedem Haushalt klar werden, worauf es beim Hauskredit – neben dem Zinssatz – noch ankommt. Die Tilgung beeinflusst letztlich nicht nur die Höhe der Finanzierungskosten. Gerade die Dauer bis zur Volltilgung des Darlehens hängt entscheidend mit dem Tilgungssatz zusammen.

So wird Kredit B in 22 Jahren zurückgeführt und die Immobilie schuldenfrei sein. Der Kreditnehmer in Fall A braucht fast doppelt so lange. Das Problem: Kaum ein Kreditgeber schreibt die Konditionen so lange fest.

In der Praxis erstreckt sich die Sollzinsbindung allgemein über Zeiträume zwischen fünf Jahren bis 15 Jahren. Für Kredit B müsste man letztlich sieben Jahre in der Anschlussfinanzierung überbrücken. Kredit A macht wahrscheinlich – sofern sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert – ein weiteres Darlehen erforderlich.

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Tilgungsrechner: Anschlussfinanzierung im Blick behalten

Durch den Tilgungsrechner haben Haushalte die Möglichkeit, einerseits die Erstfinanzierung optimal an die eigenen Bedürfnisse anzupassen. Wichtig sollte aber sein, dass man nicht ausschließlich auf eine überschaubare monatliche Belastung durch die Rate achtet.

Wie bereits gezeigt, droht eine Anschlussfinanzierung. Und spätestens hier werden die Karten neu gemischt. Angesichts der heute sehr niedrigen Bauzinsen ist auf lange Sicht wahrscheinlich eher damit zu rechnen, dass es wieder nach oben geht.

Greift man das Beispiel auf, wäre mit einer Tilgung von sechs Prozent bereits nach weniger als 14 Jahren Schluss mit dem Schuldendienst. Und die Kosten für die Rate liegen bei unter 700 Euro. Eine Summe, die eine drei- bis vierköpfige Familie heute durchaus als Monatsmiete stemmen muss.

Bauzinsen
Quelle: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/finanzieren/die-versicherung-wird-zur-bank-fuer-baukredite-13907246/infografik-baugeld-und-13906776.html

Budget und Rate mit dem Tilgungsrechner anpassen

Der Tilgungsrechner bietet letztlich auch die Möglichkeit, Budget und Rate aufeinander abzustimmen. Wer sich zu Beginn einen groben Einblick verschaffen will, muss nicht jeden Euro an Ausgaben den Einnahmen gegenrechnen. Die aktuelle Miete bietet eine durchaus praktische Näherung für den Spielraum bei der Kreditrate.

An die Nebenkosten denken

Auch wenn Budget- oder Tilgungsrechner komfortable Werkzeuge für den Hauskredit sind – einige Punkte darf man abseits der Tilgung nicht vergessen. Dazu gehören die Nebenkosten, wie:

  • Notar
  • Grundbuchamt
  • Grunderwerbsteuer
  • Gutachter

Letzterer kommt in Frage, wenn der Immobilienerwerb angedacht ist. Die ersten drei Punkte wird man als Bauherr aber immer abarbeiten müssen – auch aufgrund gesetzlicher Vorschriften zum Eigentümerwechsel im Zusammenhang mit Grundbesitz.

Und zehn bis 15 Prozent der Kaufsumme/der Erstellungskosten sollte man durchaus für die Nebenkosten einplanen.

Tipp: Die Kaufnebenkosten sind Aufwendungen, welche bei vielen Banken nicht finanzierungsfähig sind. So viel Eigenkapital sollte man also mindestens mitbringen.

Häufig gestellte Fragen zum Tilgungsrechner

Die Tilgung bezeichnet in den Wirtschaftswissenschaften die Rückführung einer Verbindlichkeit. Vor dem Hintergrund dieser Definition ist die Tilgung mit der Rückzahlung eines Darlehens identisch. Getilgt werden kann entweder in Form einer Einmalzahlung oder in festgelegten Raten – entsprechend eines vorgeschriebenen Zahlungsplans.

Gebräuchlich ist die Tilgung in Raten vor allem bei größeren Kreditsummen – wie im Fall einer Baufinanzierung. Allerdings existieren auch hier Tilgungsvarianten mit Einmalzahlung. Hierfür bespart der Kreditnehmer in der Regel ein Tilgungsersatzprodukt.

Seitens der Kreditgeber wird meist ein Prozent Tilgung p. a. als Minimum vorgeschrieben. Die Höhe der Tilgung richtet sich letztendlich aber nach individuellen Faktoren. Ausschlaggebend ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers. Gleichzeitig muss hier berücksichtigt werden, dass die Tilgung der Erstfinanzierungen Auswirkungen auf die Anschlussfinanzierung hat.

Je niedriger die Tilgung der Erstfinanzierung, umso höher ist die verbleibende Restschuld in der Anschlussfinanzierung. Gleichzeitig steigt damit die Gefahr einer Marktzinsbereinigung, die in der Folge zu einem höheren Kreditzins für die Baufinanzierung führt und das Darlehen in der Rückschau teurer macht.

Kreditnehmer – und dazu gehören auch Bauherren – rücken für den Darlehensvergleich oft den Zins in den Mittelpunkt. Um die Baufinanzierung optimal an individuellen Rahmenbedingungen auszurichten, spielen andere Faktoren eine nicht minder große Rolle.

Hierzu gehören:

Mit dem Tilgungsrechner können Haushalte die Finanzierung fürs Eigenheim unter diesen Aspekten hervorragend ausrichten. Gleichzeitig bietet sich hier der Vorteil, neben der Erstfinanzierung auch die anschließenden Finanzierungswege im Auge zu behalten.

Ohne Baugeld lässt sich der Traum vom Eigenheim heute kaum realisieren. Aufgrund der hohen Summen ist eine solide und gründliche Planung unerlässlich. Der Tilgungsrechner greift dem Kreditnehmer hier unter die Arme, da die Eckpfeiler der Wunschfinanzierung berechnet werden können.

Hierzu gehört unter anderem die voraussichtliche monatliche Rate oder die Restschuld. Letztere spielt eine Rolle, da die Sollzinsbindung selten zur Volltilgung der Baufinanzierung ausreicht. Damit ist der Tilgungsrechner ein wichtiges Tool, um die Anschlussfinanzierung schon Jahre im Voraus mitzuplanen.

Für den Tilgungsrechner müssen Bauherren verschiedene Informationen heranziehen. Um ein solides Ergebnis erzielen zu können, benötigt der Rechner Informationen zum Kreditzins, der Tilgung und ob Sondertilgungen geplant sind. Letztere tragen dazu bei, das Darlehen schnell zurückzuzahlen.

Wichtig: Beim Zinssatz für einen Hauskredit ist nicht der Sollzins die entscheidende Größe, sondern der effektive Jahreszins. Die Tilgung sollte im Übrigen nicht zu niedrig ausfallen, da sich andernfalls die Zinskosten sehr stark erhöhen und die Laufzeit überdurchschnittlich ausgedehnt wird.

Als Sondertilgungen werden Ratenzahlungen auf ein Kreditkonto bezeichnet, die nicht vom Tilgungsplan erfasst werden. Der Kreditnehmer nutzt für diese Zahlungen freies Kapital und kann Teile eines Darlehens vorzeitig zurückzahlen – ohne durch eine Vorfälligkeitsentschädigung belastet zu werden.

Sondertilgungen müssen bezüglich ihrer Rahmenbedingungen im Kreditvertrag festgelegt werden. Etabliert hat sich ein Umfang von fünf Prozent bis zehn Prozent der Darlehenssumme p. a. Einige Kreditgeber weichen allerdings von dieser Regelung ab und nennen konkrete Tilgungsunter- und Obergrenzen.

Sondertilgungen sind heute in vielen Kreditverträgen zur Baufinanzierung zu finden. Ihr Vorteil ist ein hohes Maß an Flexibilität in der Darlehenstilgung. Der Tilgungsrechner lässt dem Kreditnehmer die Wahl, ob Sondertilgungen berücksichtigt werden oder nicht.

Haushalte geben einfach den Betrag ein, der jedes Jahr außerhalb des Zahlungsplans bereitstehen soll. Anschließend kann der Rechner – anhand der gemachten Angaben zum Wunschdarlehen – das Ergebnis berechnen und Bauherren bei ihrer Entscheidung unterstützen.

Mit dem Baukredit erfüllen sich jedes Jahr tausende Haushalte den Traum vom Haus. Um das Darlehen optimal auf die persönlichen Rahmenbedingungen anzupassen, sind kühle Rechner gefragt. Der Tilgungsrechner bietet hier wertvolle Unterstützung.

Gearbeitet wird mit verschiedenen Angaben zum Zinssatz, der beabsichtigten Tilgung und der Frage nach der Sondertilgung. Ausgehend von der Darlehenshöhe bestimmt der Rechner damit die Rahmenpunkte der Finanzierung – wozu unter anderem die monatlichen Belastungen gehören.

Für eine solide und optimal ausgerichtete Baufinanzierung müssen verschiedene Faktoren zusammenpassen. Ein sehr wichtiger Punkt ist die Höhe der Tilgung, welche fundamentale Auswirkungen auf den weiteren Finanzierungsweg hat.

Mit dem Tilgungsrechner kann über den Zinssatz, die Tilgungshöhe und Sondertilgungen die Restschuld berechnet werden. Letztere ist schließlich der Ausgangspunkt für die Anschlussfinanzierung, welche nach Auslaufen der Zinsbindung durch den Kreditnehmer zu stemmen ist.

Der Tilgungsrechner erlaubt es Bauherren, die Finanzierung vorzubereiten. Hierzu gehört beispielsweise die Möglichkeit, mit dem Rechner Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung aufeinander anzupassen. Parallel ergibt sich hier die Option, die finanzielle Belastung im Vorfeld auf den Prüfstand zu stellen.

Gleichzeitig bringt der Rechner Vorteile beim Beratungsgespräch. Bauherren, die rund um die Baufinanzierung Bescheid wissen, punkten bei den Banken. Parallel verschafft der Tilgungsrechner Bauherren einen Wissensvorsprung, mit dem sich die Angebote einzelner Kreditgeber objektiv bewerten lassen.

Einzelnachweise


  1. Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik
  2. FAZ: Infografik Baugeld

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