Kreditrechner
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Deutschland gehört stets zu den Ländern im europäischen Vergleich mit einer eher geringen Eigenheimquote. Trotzdem gelten Immobilien auch hierzulande als Investitionsobjekt. Aber: Woher weiß man, ob sich die Investition am Ende auch lohnt?

Über die Maklerformel wird überschlägig bestimmt, ob Angebotspreis und Verkehrswert zueinander passen. Als Investor – gerade als Privatanleger – muss man die Hintergründe kennen. Und sollte die Maklerformel anzuwenden wissen.

Maklerformel: Kaufpreis versus Rendite

Gerade in den Stadtlagen sind Immobilien begehrt. Eine ausgebaute Infrastruktur und das Beschäftigungsumfeld machen Städte in Deutschland interessant. Mehrfamilienhäuser kosten hier schnell 400.000 Euro – Preis nach oben offen.

In dieser Größenordnung überlegt man es sich in der Regel zweimal, ob die Immobilie den Zuschlag bekommt. Wie hilft die Maklerformel weiter?

Die Maklerformel setzt Kaufpreis und Rendite – also Ertrag – in ein Verhältnis zueinander. Letzteres wird über den Lage-/Zustandsfaktor realisiert. Dieser entsteht über die Lage und den Zustand der Immobilie. Die Spreizung kann recht hoch sein und etwa zwischen 10 bis 17 liegen.

Letztlich hat die Maklerformel folgendes Aussehen:

Beispiel: Angenommen ein Mehrfamilienhaus mit 40.000 Euro Mieteinnahmen steht zum Verkauf. Der Kaufpreis (ohne Nebenkosten) liegt bei 425.000 Euro. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 10 Prozent. Damit kostet die Immobilie 467.500 Euro. Der Zustandsfaktor ist 13,5. Also: 40.000 Euro * 13,5 = 528.000 Euro.

Maklerformel: Brutto und netto beachten

Auf den ersten Blick ist die Immobilie ein lohnendes Geschäft. Aber: Für die Einnahmen sind noch die Mietnebenkosten einzukalkulieren. Diese werden mit 20 Prozent angesetzt.

Das Ergebnis verschiebt sich letztlich also deutlich.

Tilgungsrechner: Die Nachteile der Überschlagsberechnung

Privatanleger nutzen die Maklerformel zur Bewertung eines Angebots. Die Herausforderung: Man muss die Nachteile kennen. Es handelt sich hierbei nämlich um eine grobe Schätzung und gerade der Faktor spiegelt ein subjektives Empfinden wider.

Und die Formel lässt außer Acht, dass sich die Rahmenbedingungen ändern können. Die Immobilie unterliegt einer Abnutzung, was Zustandsänderungen nach sich zieht. Zeitgleich wird der Erhaltungsaufwand größer.

Zusätzlich haben Aspekte wie:

Einfluss auf die Einnahmen – und damit das Ergebnis der Rechnung. Diesen Tatsachen muss sich jeder Haushalt bzw. Investor bewusst sein, wenn er auf ein Angebot mit Maklerformel stößt. Eine gutachterliche Bewertung der Immobilie kann letztlich zu einem ganz anderen Ergebnis kommen.